Hypotheken Umschuldung und der Kostenfaktor bei einer Kreditablösung

In einer wirtschaftbedingten Niedrigzinsphase ziehen es viele Immobilienbesitzer in Erwägung, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung, die in den letzten Jahren zu Zinssätzen zwischen sechs oder sieben Prozent finanziert oder eine Hypothek eintragen wurde, ob sich eine Umschuldung auf einen aktuellen bzw. niedrigen Zinsniveau lohnen würde. 

Diese Frage kann zwar nicht sofort mit ja beantwortet werden, jedoch sollte immer geprüft werden, ob der laufende Kredit bei fallenden Zinsen abgelöst werden könnte. Regelmäßig Einzelfallprüfungen sind schon aus Kostengründen empfehlenswert, im Idealfall sollte die Prüfung durch unabhängige Finanzberater vorgenommen werden.

Lohnt sich die Ablösung eines Hypothekenkredits in jedem Fall?

Die erste Hürde auf dem Weg zu einer Kreditablösung stellt meist das bisher finanzierende Institut dar, das eine Umfinanzierung im Haus zu günstigeren Konditionen meistens ablehnen wird. Der nächste Schritt, die Ablösung des gesamten Darlehens und die Finanzierung bei einem neuen Anbieter, kann wiederum vom Wohlwollen und der Zustimmung der bisherigen Hausbank abhängen.

Sie muss einer Umfinanzierung bzw. Ablösung eines Altkredites nicht zustimmen, lediglich unter bestimmten Vorraussetzungen, z. B. beim Verkauf des Objektes, muss sie dies tun. Der Kunde ist also erst einmal vom Wohlwollen der bisherigen Bank abhängig und diese wird sich dieses bezahlen lassen, womit wir schon beim ersten und wohl größten Kostenfaktor einer Umschuldung angelangt sind, der sog. Vorfälligkeitsentschädigung. 

Diese ersetzt der Bank den Schaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens entsteht. Je nach Restlaufzeit des noch bestehenden Darlehens und dem Zinsunterschied zwischen damaligem und aktuellem Zinsniveau diese einige Tausend Euro betragen. 

Da die meisten Immobiliendarlehen durch eine Hypothek abgesichert sind, muss diese auf das neue Geldinstitut übertragen werden, wodurch weitere Kosten entstehen, zum einen für die Löschung der alten Grundschuld / Hypothek und zum anderen für die Neubestellung  bzw. Neueintragung der Hypothek. 

Hinzu kommen möglicherweise noch Kosten für benötigte Unterlagen, Gutachter u. ä., weshalb man sich von den aktuell niedrigen Zinssätzen nicht vorschnell verleiten lassen sollte. Eine genaue Prüfung aller Vor- und Nachteile, Kosten und Kosteneinsparungen, muss letztlich Grundlage der Entscheidung sein.